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中航地產佈局不利 致業績同比下滑146%負債高企
盡管背靠中國航空工業集團（以下簡稱“中航工業”）這棵大樹，中航地產2015年前三季度凈利潤仍然下滑嚴重——共計虧損1.69億元。同時，項目主要佈局在二三線城市的中航地產還背負較大債務壓力，2015年前三季度資產負債率高達82.12%。形成如此高的資產負債率，是其加大向銀行借款力度、向股東方借款、發放債券等多種方式“籌錢”的結果。
頻頻采用各種渠道籌措資金的中航地產，當前是否已面臨較大資金壓力？在二三線城市房地產行業普遍顯露頹勢的情況下，中航地產主要佈局二三線城市的發展戰略未來是否會轉變？就相關問題，記者向中航地產年報中所公佈的郵箱地址發去采訪提綱，但截至發稿前尚未收到其就相關問題的回復。
業績大幅下滑
中航地產是中航工業下屬上市公司，其2015年三季報顯示：三傢中航工業下屬公司——中航國際控股公司、中國航空技術深圳公司、深圳中航城發展公司共持有中航地產50.14%股份。
中航地產所屬的中航工業可謂資產龐大，下轄140餘傢成員單位、近30傢上市公司、50萬員工。但中航工業下屬公司多從事航天航空類相關產業，中航地產是旗下唯一一傢上市地產平臺。
然而，盡管背靠中航工業這棵“大樹”，中航地產近期的盈利狀況並不樂觀。2015年前三季度，中航地產雖然營業收入同比增長5.95%，達到30.73億元。凈利潤卻總共虧掉1.69億元，比去年同期減少146.34%。
值得註意的是，自2010年以來，中航地產盡管歸母後公司全年凈利潤並未顯露過虧損，但其經營活動現金凈流量卻持續為負值。2015年前三季度，其經營活動現桃園市融資借貸金凈流量為-5.66億元。
對此，中龍潭汽車貸款房貸台中大雅汽車貸款航地產曾在公告中解釋：公司經營活動現金凈流量為負主要是因為開發項目不斷增加，但開發產品需要一定周期，項目開發投入與項目銷售不同步所致。
此外，記者瞭解到，長期以來，中航地產不斷通過轉讓下屬公司股權以獲得資金，2014年曾公開掛牌轉讓 2 傢子公司，協議轉讓 5 傢子公司。曾有券商對此預言：“公司來自於轉讓下屬公司股權及新增投資性房地產帶來的公允價值變動收益是不可持續的，且受非核心業務剝離影響，短期營收和利潤下滑是大概率事件。”
負債持續高企
中航地產另一不容忽視的問題是其較高的負債率，自2012年起中航地產資產負債率均高於70%。2015年前三季度其資產負債率則高達82.12%。
對此，中航地產曾在2014年年報中坦承面臨著資金風險：“因房地產開發屬於資金密集型產業，項目開發周期比較長，企業需要長期且充足的資金支持。一方面，受貨幣政策大環境的影響，公司的融資難度增加；另一方面，公司加大瞭對商業地產的開發力度，資金占用額較大且投資回收期長，公司資金周轉的速度有所放緩。”
在這一狀況下，中航地產在2015年運用各種方式“籌錢”。首先加大瞭銀行貸款力度，2015年前三季度其長期借款額達到77.7億元，2014年年報中這一數字則為53.5億元。
其次，股東方也成為中航地產重要輸血對象。2015年8月20日，中航地產發佈公告稱，將向股東中航國際控股有限公司申請金額達20億元，為期1年的借款。對於為何需要這筆借款，中航地產在公告中表示：“公司目前主營業務為商業地產開發，資金需求量大。本次借款將補充公司流動資金，滿足公司正常經營資金需要，取得資金主要用於地產項目前期拓展、現有地產項目的開發建設以及資金周轉。”
但似乎銀行與股東方提供的資金仍未能滿足於中航地產的經營需求，2015年11月11日，中航地產在公告中又宣佈將公開發行規模不超過15億元的公司債券，用於“償還公司貸款和補充流動資金。”
戰略佈局不利
中航地產近期並不樂觀的業績表現、較高的債務壓力似乎與其戰略佈局有直接聯系。記者瞭解到，中航地產旗下商業地產占比較大，且項目多集中於二三線城市。其2015年第三季度報告顯示，旗下17個在建在售項目中僅有一處位於一線城市，其它項目則分佈在昆山、九江、惠東，烏魯木齊等二三線城市，且主要集中在廣東、江西、江蘇三省。
有分析認為，這樣的城市佈局與中航工業的發展歷史有關，廣東、江西、江蘇都有中航工業的研究機構存在，使得中航地產自身擁有大量的土地儲備。而中航地產更像是根據自身掌握土地來選擇性開發，並不是按照房地產開發邏輯進行地塊甄別。
在當前二三線城市房地產市場已普遍陷入衰退的情況下，項目過多集中於此也使得中航地產資產周轉率低，庫存高企。2015年前三季度其資產周轉率僅為0.14，存貨規模達128.7億元，比年初的110.6億元有所增加。在二三線城市房價不斷下跌的情況下，這一庫存規模相對於中航地產自身的體量來講是個較為危險的信號。
早在2007年，中航地產就宣佈將商業地產作為其業務的核心，圍繞“商業+酒店+中高檔住宅”的綜合體項目開發作為發展方向。然而，與住宅項目相比，商業地產具有前期投入較大，但資金回籠較緩慢的特點，無法做到如住宅項目那樣的快速周轉。
尤其是，中航地產商業地產過多集中在二三線城市，需克服需求不足和消費有限等困難。即使這類城市的商業地產項目具有後續發展前景，也需要較多的資金支持來熬過較長的周期。這恐怕也是中航地產負債率高，運用各種手段籌措資金的原因。■
本文來源：投資者報 作者：張詩雨
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
新聞來源http://money.163.com/16/0111/01/BD0SPJ3300253B0H.html
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